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谈商品房销售模式

 论文栏目:销售市场论文     更新时间:2019/1/11 11:25:21   

9月,广东省建议取消商品房预售制度的通知弓I发业界广泛关注。在该则通知发出后,地处粤港澳大湾区的中山市,新挂出的住宅地块均明确要求现房出售,也被认为是对“现房销售”的试点之举。与此同时,深圳的动作节奏更快,已推出首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府,一度引发市场的关注。根据规定,龙华金茂府项目建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

相关信息传播后,关于政策后续进展及市场预期有两种声音,一方面,此举一度被解读为商品房预售制度行将取消的预兆,广布预售制度将终结的言论;另一方面,相关专家提出完全实现现房销售也不现实,毕竟市场规模庞大,模式不能一刀切。而关于两种模式利弊的争论更是不绝于耳,相关萌主管部门对绝对肯定或否定一种模式的说法也现身辟谣。舰史渊源和现实实践看,商品房预售制是房地产业发房地产管理法》《城市房地产开发经营管理細》制定的对于城市开发的商品房预售的管理规定,国家为加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,颁行《城市商品房预售管理办法》,自1995年1月1日起正式施行。由此,内地房企正式多了一条融资渠道,好日子来了。开发商的资本金根本建不完整个工程,但借助于预售制,可以先拿到客户们的钱,继续开发。也因此成就了“高周转”神话。高杠杆效应支持开发商进一步得以拿地扩张,从侧面助推了房地产业的扩张。另一方面,售方市场投机者轮番涌入“炒楼花”,客麵推了地价、房价的?。

伴随着行业的发展,市场形式总是在摸索多元化的“组合拳”。其实,销售模式的变革在这几年房地产行业的高歌猛进中,议论声也不绝于耳。一絲说,拥有房作和麵称之为鑛。现房鉢可以满足住”的誠,即便是毛拓房,购房者只需要装修好便可人住。省去了购房者对房产证漫长的等待时间,以及等待交房期间的租金成本支出。对现房销售的试水始于h海。早在2014年,上海就曾对挂牌出让的黄浦区五里桥街道地块,要求须以全装修现房销售。2016年之后,随着楼市热度的升高、地王频出等现象出现,越来越多的城市在土拍中设定相应条件,触及红线后即要求縮销售。执行最为积极的南京市,要求土地竞价达到最高限价90%时,所建商品住房必须现房销售。该政策执行2外月后,在2018年7月悄然下线,据统计,期间南京“现房销售”地块的出让总量达到67宗之多。杭州则从2017年明开始要求,拍卖土地的“溢价率达到50%,须在取得不动产登记证后方可销售'虽然4个月后即被叫停,麵间也拍出了端售”地块。此外,深圳、重庆、苏州、扬州、无锡等城市均实施过部侧艘求现房销售的麟。除了土地出让环节,全国还有多个城市相继提高了商品房预售的工程藤标准。比如上海要求商品住房项目完成至主体娜封顶并通过验峨才能取得预售许可;北京舰低层(7层以下)大户型(套均面积大于140平方米)住宅达到主体结构封顶方可办理预售;武汉、长沙、重庆等城市也均要求低雖宅封顶后才可申颜售。截至目前,全国各个城市针对期房预售制度的改革进行了程度不同的尝试,具体要求也不同。其中,以北京、上海为代表,要求主体结构封顶后办理预售;以中山、南京为代表,要求的现房销售,理论上应以竣工验收为节氐以杭州为代表,需取得不动产登记证后方可销售。两脱析在广东省下发的相关文件中,认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,具体包括:一是一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益;另一方面也给社会稳定造成挑战;二是使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生;三是交易不公平,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转移给了社会;四,房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险;五是造成不平衡发展和低效率竞争,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。这种描述也十分客观,但同时,多年来,预售制被视为房地产开发企业一根重要的杠杆,也为推动房地产业下了汗马功劳。取消预售制,对房地产开发来说类似于签底抽薪。现售对房企资金的要求成倍地增长,让本来已经陷人融资难的房企“雪±*霜”。毕竟预售制撬动了房地产二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止小房企难以为继,甚至有些賴不了酿。对高周转的房企而言,从土地摘牌到预售开盘的周期通常是6-9个月,乐观估计一年内现金流回正。但如果主体结构封顶后才能开盘销售,低层建筑约为9-12个高层建筑约为12-18个J!。此后,到完成竣工验收又需要6-9个則寸间,如果精装交付则还要适当延后。其中杭州市的要求则更为严苛,商品房销售条件为取得不动产登记证,此处应当是指开发商完成初始登记,那么至少又要经过3-6个月时间。就算按照大多数城市执行的竣工验收后销售,开发商的回款节点也将拖到拿地后的18-27个月,财务成本相应翻倍增加。按照当前房企融资12% ̄18%的年化利率水平,地产项目的财务成本由6%到36%之间的弹性空间,代表着由期房到现房,房企无法规避的刚性成本难免成为房价的构成之一,这也是购房者选择现房不得不付出的代价。

另夕睹一种献认为:娜獅所额目购房者虽然能得到完善成熟的生活环境,可有膝交易风险,fSiAH实賴也将房产雅的黄金时段转移薪发商,开发商或可在区域配套避跋展成熟的过程中,收获更高溢价。这种代价一上推升了鎌,还加剧了市场的恐慌心态。这与目前国家“麵鎌上涨,’的基调腿相働。可见,过于激进的推行“期改现'大量地块同时要求现房销售,造成新房上市时间同步推迟,楼市2-3年中“房荒”局面的发生,或将为房价上涨注人强劲动力。毕竟房地产市场本质上还逃不脱供求关系影响,此举与时下的调控麟財示想背离。总体而言,放眼当下,预售制仍旧是房地产市场主流的销售制度,冒然舍弃,势必牵一发而动全身,引起地产行业的强烈震动。日前,南京和杭州匆匆叫停土拍的“现房销售'也是觉察到盲目全现房销售或将带来的负面影响。可见,我们要理性看待不同模式。期房销售与现房销售的制度转轨不仅要循序渐近,同时还应考虑不同城市房地产市场所处的发展阶段差异而定。比如刚需市场下价格为先,应继续提倡用今天的收人,埋下明天的希望;改善市场注重品质与效率,可以积极推行即买即人住、所见即所得。毕竟,期房与现房制度没有绝对的好坏之分,只有适合与不适合。

作者:王玉洁

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