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物权变动登记法律制度的思考

 论文栏目:法律制度论文     更新时间:2018/2/26 11:06:44   

摘要《物权法》是我国民法典中的重要组成部分,这部法律的正式实施是在2007年10月1日,《物权法》在我国的民事关系的调整和财产权的保护方面起着极其重要的作用。本文就目前我国的物权变动登记制度存在的问题、其他国家对物权变动登记的处理方式以及对动产抵押登记过程中引入公证法律制度的思考等进行探讨。

关键词物权法;物权变动;登记;公证;法律制度

物权的变动将会涉及到很多其它法律,其间的关系是相当复杂的,同时,我国的物权变动登记制度也不是很完善,存在着一些缺陷,再加上现在有相当一部分公民的法律意识不够强,所以在物权变动登记的过程中适当的引入公正法律制度是很有必要的。

一、在不动产登记中公证的前期程序

(一)目前我国在不动产登记中存在的制度问题

通过观察《物权法》中的内容可以发现,立法者设立《物权法》的主要目的是为了使物权登记机构以及登记办法得到统一。但是事实并不是那么理想,现在我国的不动产登记机构(例如主要掌管房地产的建设部和主要掌管土地使用权的国土资源部)对于统一登记机构方面并没有产生较大的分歧,但是,如果在统一登记机构后将登记的行使权交给某个部门来行使,那就产生了较大的分歧。现在我国的某些公权力部门对权力的分配并实施很合理,在权力的交叉运行方面的现象比较多见,所以,想要在较短的时间内实现统一登记机构是一件比较困难的事。如果登记机构不能够统一,极大可能会带来很多的不便,也会造成一些弊端。例如在土地登记和房屋登记方面,土地主要是由土地管理部门进行管理的,对建设用地的使用权的等级也是在土地管理部门进行管理的,但是房屋却是由城建部门进行管理的,房屋的产权登记也是由城建部门管理,两者的不统一使得登记申请人在申请登记的时候很不方便,需要去好几个地方才能够完成登记,同时也会引起信息披露的不充分。登记机构不统一会引起一些问题。第一,会使房屋的买卖双方增加一些不必要的成本。第二,使交易程序变得复杂,在一定程度上不能够较好的保护公民、法人以及其他组织机构的合法权益。第三,使我国经济发展软环境的建设受到了阻碍。第四,将房地产同时抵押给银行,在信贷资产方面具有较大的安全隐患,同时部分地区的金融安全也会受到威胁。第五,人民法院在对此类事件进行处理时会有较大的困难。登记机构不统一不仅会对不动产的登记产生影响,在一定程度上也会对我国的登记审查制度造成影响。从登记制度的内容和效力上来看,全国各地的登记制度可以大概分为三种类型,分别是权利登记制度、契据登记制度以及托伦斯登记制度,我国的不动产登记的范围处于后两者登记制度之间,这种等级制度比较严格,对于不动产登记所需的相关资料必须经过登记机关的实质性的审查,此登记机关被赋予了一定的调查的权力。对不动产的相关资料进行实质性审查的登记机关必须是一支有着优良的法律素养以及业务水平高的队伍,但是,就我国现在的行政机关的发展情况来看,想要组建这样的一组队伍是十分苦难的。针对我国行政机关现状,可以组建一些与实质性审查相关的配套制度,不能够想着只依靠登记机关本身就能够真正实现不动产的实质性审查。因为我国的登记机关暂且还不能够统一,在审查方式上又存在着一些不足,这就会在很大程度上使当事人的财产受到损失,既然是因为由于登记机关的过失而造成的损失,那就要进行一定的赔偿,在赔偿方面主要有两种方式:第一种是由国家进行赔偿,如果选择使用这样赔偿方式,当事人需要进行行政诉讼,但是行政诉讼比较复杂,不管是在证据的有效利用上还是在诉讼的程序上,当事人如果想获得胜诉是比较困难的。第二种是民事赔偿,这个赔偿主要是由登记机关负责的,如果选择这种赔偿方式,当事人可以比较及时的得到相应的赔偿,但是这样的做法却与登记机关的行政身份不太相符,在法理上找不到合适的理由,很难说得通,在法律上也找不到相应的依据,再者说,不动产所涉及的金额都比较庞大,如果全都是由登记机关来进行赔偿,也显得不是很合理。

(二)其他国家对物权变动登记的处理方式

因为不动产所涉及的金额都比较庞大,所以在设计上的很多国家和地区在不动产物权进行变更的时候都会选择进行物权变动登记,但是在不同的国家和地区的物权变动登记的方式却是不一样的。大陆法系国家的物权变动登记的审查方式和我国的法律模式是比较类似的,本文主要从德国和发过两个国家对物权变动登记的做法来进行说明。首先来说说德国,德国对于物权变动登记是比较严格的,在《德国民法》中的第313条和925条中大议物权变动登记都有比较明确的要求,除此之外,德国的《土地登记法》中的第20条明确要求,登记机关在进行物权变动登记时要有实质性审查物权的行为,分析其是不是已经符合了登记的要求。除了不动产物权变动登记外的其他物权变动,德国采用了一个新的原则——同意原则,为了能够减少同意原则中隐藏的一些潜在的风险,在此基础上增加了强制要求同意的方式,也就是在《土地登记法》中的第29条第1项第一句中提到,在进行物权登记时必须要使用公开文书或者是公证文书的形式进行物权登记,公证文书还与当事人的签名的真实性密切相关。其次是法国。公证人会提前介入到不动产变更的事件中,进行适当的调整,物权变动在交到抵押权登记的机关公示前必须要经过公证,因为公证能在一定程度上过滤一些风险。法国有一个公证人工会,工会针对不动产开设了一个不动产交易中心,该交易中心的主要职责是给不动产买受人提供相关的法律帮助,提供一些税收以及融资方面的咨询服务;除此之外还能够得到与代售不动产相关的信息,出售人可以通过交易中心发布相关信息,以此来增加出售的几率。当出售人与买入人都经过公证并合格后,不需要登记机关的审查就能够进行登记。虽然德国和法国两个国家对物权变动登记的公示效力、登记方式等方面都不一样,但是两国都具有一个共同特点,即在物权变动登记前都选择了采用公证的方式来介入,以此来降低物权变动登记时的风险。

二、现在动产抵押登记制度中存在的问题

《担保法》的颁布实施是我国动产抵押登记制度开始实施的标志,虽然说在法律上已经有了关于动产抵押登记制度的相关法律依据,但是,在立法上却不是很完善,动产抵押登记制度中存在的一些问题慢慢暴露出来,使得动产抵押登记的公信力受到了一定的影响。目前,我国的动产抵押登记制度主要存在的问题有以下几点:(一)动产抵押登记机关不统一动产抵押登记制度现存的问题与不动产登记中存在的问题一样,都是登记机关不统一的问题,这个也是动产抵押登记制度中存在的最大的问题。在《担保法》中的第42条与第43条第2款中都有关于动产抵押登记制度的相关规定,在《物权法》第189条中也规定了企业、个体工商户和农业生产经营者在对所持动产进行抵押是都要在抵押人所在地的工商行政管理部门进行登记。我国现在大约有15家登记机关专门用于动产抵押登记,这样会在一定程度上增加抵押人在进行抵押时所耗费的时间和金钱成本,同时也会造成行政成本的浪费。

(二)动产抵押登记程序和标准不统一

动产抵押登记机关的不统一,后续会导致动产抵押登记程序和登记标准不统一的问题。不论是车辆的管理部门还是工商的行政管理部门,都会有一个相应的登记程序和登记标准,但是对于当事人来说,想要完完全全掌握这些标准存在较大的难度,因此就会导致在抵押登记的时候使用过长的时间,使成本增加,也很容易出现当事人对同一个抵押合同进行多次抵押的问题。

(三)动产抵押登记的公示系统不统一

因为现在经济发展的十分迅速,所以现在公民的动产抵押也逐渐增多,因为动产抵押具有“不转移占有,却具有移动性”的特点,就很容易出现同一动产在某地已经进行了抵押,同时在另一个地方也进行了抵押,出现重复抵押登记的情况,这样会使得当事人的相关信息被泄露,会造成一定的风险。

三、对动产抵押登记过程中引入公证法律制度的思考

1.动产的价值没有不动产的价值那么巨大,并且流动的速度比较快,基本上只会涉及当事人双门,在动产抵押时不需要经过很多行政部门的干预,只需要一个处于中立地位的合法机构进行办理就可以了。最合适的机构就是公证机构,因为公证机构并不代表某一方的利益,是处于中立的位置对相关事件给予证明,并且它具有承担明示责任的能力。2.动产抵押登记过程中引入公证法律制度能够简化动产抵押的程序,减少登记时间和成本。3.动产抵押登记过程中引入公证法律制度能够有利于建立一个集中且统一的登记公示系统,现在我国很多省份的公证机构已经建立了相关的网络管理系统,使用电子化能够提高效率,同时也有利于当事人自主查询相关的公证信息,还能够有效预防重复抵押,减少了当事人的负担。

四、总结

物权变动登记过程中的登记机关不统一的问题会引起一系列的问题,可见统一物权登记机关十分有必要,同时在物权变动过程中引入公证法律制度,能够在一定程度上减少物权变动时所需要的时间,减轻当事人双方的负担。

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作者:周成键

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