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房地产业对经济的影响力

 论文栏目:房地产业论文     更新时间:2013-3-14 9:09:37   

房地产宏观调控政策

回顾以及新一轮调控政策对中国经济的影响长期以来,中国政府一直在出台各项政策对房地产市场进行调控,政府在发挥市场调节机制的同时,加大力度运用法律和行政手段对房地产市场进行了宏观调控。2004年以来,中国政府对房地产业的主要宏观调控措施如表1所示。随着2010年以来新一轮最严厉调控政策的出台,如今各项宏观调控政策的成效已初步显现,全国房地产市场整体已经呈现出回落态势,并且多项数据指标出现回落迹象。2010年4月份以来,国房景气指数出现明显下滑,其中房地产开发综合指数从2010年3月份的105.9回落到2011年11月份的99.87;此外,全国房地产开发投资增速明显下滑,2011年1~11月份全国房地产开发投资虽然同比增长29.9%,但是增幅比上年同期回落达6.6个百分点;全国商品房新开工面积增长20.5%,但是与上年同期相比增速回落28.2个百分点;不仅如此,从70个大中城市住宅销售价格指数上看,住宅价格指数平均涨幅逐月回落,价格上涨城市的数量明显减少,房价出现较为明显的回落迹象。从环比价格指数看,70个城市商品房住宅价格指数的平均值由1月份的100.8下降到11月份的99.8,涨幅由正转负。从上涨城市个数来看,由1月份的60个下降到11月份的5个,而价格下跌城市的个数则由3个上升到11月份的49个。从同比价格指数看,1月份70个大中城市商品住宅平均价格涨幅为6.8%,到11月份则下滑到2.4%。

房地产业对宏观经济影响的实证分析

为了从定量的角度更好地分析新一轮的房地产调控政策对我国经济可能产生的影响,本部分利用1998~2011年的季度数据,通过建立向量自回归(VAR)模型进行分析,主要是为了研究房地产行业在受到某种外部冲击时对中国经济的影响。

样本数据来源。通常而言,房地产行业对经济的影响主要是反映在房地产投资实际完成额的变化以及商品房销售价格的冲击导致销售额的变化,这最终都会对中国经济的产出带来影响。因此,本文选取的经济变量包括:房地产投资实际完成额(REI)、全国商品房平均销售价格(P)以及国内生产总值(GDP)。其中,房地产投资完成额(REI)以及全国商品房销售价格(P)的数据均来自中国房地产信息网,而国内生产总值(GDP)的季度数据则来自国家统计局网站。由于房地产开发投资实际完成额以及GDP存在明显的季节性变动因素,所以先对其做季节调整。

数据平稳性检验和协整检验。在运用VAR模型之前,首先对各时间序列进行ADF平稳性检验,可知这三个变量的时间序列都是二阶平稳的,各个序列进行平稳性检验的结果如表2所示。此外,为了研究以上经济变量之间是否存在某种长期的均衡关系,我们对模型的时间序列进行协整检验。本文采取E-G两步法,即先对时间序列进行协整分析,再对协整回归得到的残差进行单位根检验。协整分析的结果如下所示:logGDPt=1.29+0.29logREIt+0.88logPt+εtS.E.(0.48)(0.03)(0.08)t(2.69)(10.62)(140.45)该回归方程的拟合优度达到了0.98,且各解释变量前的系数都非常显著。对上式中的残差项εt进行单位根检验,由SIC准则确定滞后阶数,其结果如表3所示。由表3的ADF单位根检验和表4的协整检验可知,从1998年第一季度到2011年第四季度,GDP的自然对数、房地产开发投资实际完成额REI的自然对数以及全国商品房平均销售价格P的自然对数均为I(2)序列,且三者之间存在着协整关系,说明这三者之间存在着稳定的长期均衡关系。在长期中,GDP对房地产投资完成额的弹性为0.29,是一个正值,说明房地产投资完成额增加会对我国GDP带来正向的促进作用;GDP对商品房销售价格的弹性为0.88,也为正值,说明房地产价格对GDP的冲击效应也是正向的。

建立VAR模型。根据VAR模型的原则,虽然这三个时间序列不是平稳的,但是由于他们之间存在着协整关系,故仍可以建立如下VAR模型:yt=Φ0+Φ1yt-1+L+Φpyt-p+εt其中,yt=[logGDPt,logREIt,logPt],根据各种信息准则,确定滞后阶数为3。VAR模型的参数估计结果如表4所示。该模型的回归结果中,LogGDP、LogREI和LogP对应回归方程的拟合优度分别达到了0.98、0.95和0.99,可见模型拟合的效果较为理想。观察上述结果中GDP与自变量滞后期的系数可知,我国GDP与房地产投资完成额REI滞后前两期的系数均为正,直到滞后第3期的系数才为负数,而且GDP与商品房销售价格P滞后3期的系数均为正,这些均与实际的经济含义是相符的。根据上述结果可知,国家宏观调控带来的房地产投资完成额增速的放缓以及商品房销售价格的下跌会对我国GDP带来较大的负向冲击效应。协整检验说明了变量之间存在均衡关系,通过利用Granger检验发现:房地产投资完成额的变化与GDP的互为Granger原因,滞后4期时,房地产开发投资完成额是GDP的Granger原因;无论滞后阶数为3或者4,商品房销售价格变化都是GDP的Granger原因,而GDP并不是商品房销售价格的Granger原因,表明二者是单向影响关系。

脉冲响应分析。为了深入研究房地产投资实际完成额、全国商品房平均销售价格在短期内对我国经济增长造成的冲击,还需要利用这三个变量所建立的VAR(3)模型进行脉冲响应分析。我们得出中国GDP对于全国房地产投资实际完成额REI以及全国商品房平均销售价格P的脉冲响应的波动曲线,如图1和图2所示。从图1中可以看出房地产开发投资完成额对我国GDP短期内存在着正向的冲击作用,当REI出现一个正的冲击后,GDP也出现明显的正向效应,从当期开始逐步增大,且这种正向的冲击效应会持续3到4期,接着GDP会出现下跌。这一结果与目前的一些研究结论并不一致,例如梁云芳和高铁梅(2006)、王先柱(2007)的实证研究虽然也表明房地产投资对GDP会带来正向的促进作用,但是他们的研究结果显示这种促进效应会持续更长的时间(10到20期)。事实上,正是因为房地产市场经历了之前的繁荣,导致房价问题日益严重,从而促使政府近几年不断出台新的调控政策,打压房地产市场,使得房地产市场对GDP的正向冲击效应并没有持续那么长时间。而且,图中显示这种冲击效应在第4期和第8期先后变向,我们认为这和最近几年政府调控政策的反复性不无关系。从图2中可知商品房销售价格对GDP存在着较为长期的正向冲击效应,从第一期开始即出现逐步增加,直到第5期这种冲击效应达到最大值并开始回落,但是总的来看,这种正向冲击效应的持续时间是很长的,这表明商品房销售价格的变化对GDP的影响是较为长期的。

结论及政策建议

本文的以上研究通过对房地产市场的发展状况对我国宏观经济可能产生的影响进行的实证检验,表明了政府对房地产市场的宏观调控政策会从房地产开发投资和房价两个方面对我国的经济增长产生影响。在我国投资导向型经济增长模式下,政府在对房地产市场进行严厉调控的同时,如何采取有效措施缓解经济下滑、避免中国经济出现“硬着陆”也成为十分紧迫的问题。

基于此,我们提出如下建议:进一步推进保障性住房政策的落实和完成,弥补因房地产调控导致的房地产投资增速放缓的现状。由于房地产投资占固定资产投资的比重日益增大,房地产业对经济增长的贡献也逐年增加。在政府对房地产市场严厉调控的情况下,保障性住房政策的落实是对商品房投资增速放缓的良好补充,可使我国的投资增速不会出现大幅下降,从而减小经济下滑的步伐。虽然国家发改委于2011年明确提出在未来5年中国将建设3600万套保障性住房,2011和2012年各1000万套,2013~2015年1600万套,从而使保障性住房的覆盖率达到20%,然而,土地问题和建设资金问题一直是保障性住房政策推动的制约因素。地方政府面临着土地财政的诱惑,往往更愿意将土地用于商业地产开发而不愿用于保障房建设。因此,只有进一步加强政策的贯彻和落实,增加中央与省级财政对住房保障的支持力度,才能切实推动保障房建设。

政府对房地产市场的调控应避免行政化倾向,而应更多的采用经济手段。事实上很多学者都认为限购并不能真正调节房地产市场供求失衡的关系,而应该将目光转向诸如“房产税”等经济措施。房产税作为西方国家调节住房的常用工具,具有稳定投资者预期的作用,是能够使投机者与真实需求自动分化并实现房地产市场稳定的“内在稳定机制”。我们目前一项迫切的任务,就是在总结房产税改革试点经验的基础上,尽快出台新的房产税,充分有效发挥房产税等经济手段在房地产调控中的作用。

中国迫切需要改变长期以来以房地产为主要导向的经济增长模式。目前,房地产行业对固定资产投资的比重逐年增大,对经济增长的贡献也越来越大,甚至有人提出中国经济已经“被房地产市场绑架”。事实上,只有实体经济以及各工业产业的健康均衡发展,才能避免单一行业的投资波动对经济带来重大影响。如果我们不能把经济发展模式转向依靠内需为主,那么我国经济就无法改变投资和出口导向的局面。因此对我国而言,必须要有长期政策促使经济结构与经济增长模式的转变,实现我国宏观经济的平稳、协调发展。

本文作者:吴金光 何逸舟 作者单位:湖南财政经济学院  中山大学岭南学院 


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