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投资性房地产公允价值的计量模式

 论文栏目:公允价值论文     更新时间:2017/9/12 8:49:19   

【摘要】近几年来,国际会计界日渐重视公允价值模式在会计核算中的运用。随着我国新《企业会计准则》的出台,投资性房地产被作为一项资产在报表中独立列示,不再包含在固定资产中,此外还将公允价值计量模式一同引进国内。准则的这一变化将我国会计制度向国际会计制度靠近的趋向展露无疑。本文对公允价值的引入原因、本质以及投资性房地产两种计量模式核算方式上的不同进行了概述并对公允价值计量模式在上市公司,特别是房地产类上市公司中的应用情况进行了剖析,并给出了拓展公允价值计量模式在国内应用的建议。

【关键词】上市公司;投资性房地产;计量模式;公允价值计量

一、引言

经济环境在世界经济发展的推动下已经产生了巨大的变化,成本模式计量所反馈出的账面价值脱离实际市场价值较为严重。随着我国加入WTO,为了满足国际趋同这一进展方向,我国新《企业会计准则》中引进了公允价值这一新的核算方式,并规定可以在达到一定前提的状况下被采用。但在我国会计准则中,公允价值核算方式在理论上还有待完善,所以其在运用到实务的过程中也展现出了诸多问题,而这也是本文的切入点和写作方向。

二、公允价值计量模式概述

(一)公允价值的本质

1、公允价值的涵义。熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格,或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。2、公允价值的基本特性。①公允性:将公平合理的交易中熟识状况的买卖各方自觉实行资产互换或是债务结算的价格用于会计核算,对公司利益相关者来讲一般是相对最公正的。②现时性:采取公允价格核算方式的的主要原因是为了达到众多企业利益相关者的决议需求。所以数据信息必须是实时有效的、并与决策相关的。③估计性:现实业务中的实际成交金额和假定发生的交易中的预计金额都可以是公允价值的出处。所以,公允价值是资产今后带来的经济效益的现时金额。

(二)投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的比较

1、成本模式。使用历史成本时,投资性房地产的后续核算相对简便,只需定期计提折旧或摊销。发现减值现象、经测试后确认发生的,需计提减值准备,且所提的减值准备一旦确认无法转回。2、公允价值模式。使用公允价值进行计量的先决条件是其能连续可靠的获得。采取此种核算方式的,公允价格以资产负债表日的金额为依据,不计提折旧或摊销。同时,公允价值与账面余额的差值需于资产负债表日计入“公允价值变动损益”且不再对投资性房地产计提减值准备。3、公允价值模式的应用要求。投资性房地产使用此方式核算的,应一同契合以下要求:第一,资产所处地有成交量极大的房地产交易市场。第二,企业可以根据成交量极大的房地产交易市场中相同或相似资产的市价等讯息合理的估计投资性房地产的现时价格。

三、上市公司对投资性房地产公允价值计量模式的应用现状

当前,公允价值己成为全世界公认的发展方向,我国大范围引进公允价值,为的是能够早日实现与国际惯例的接轨。连年来,房地产交易市场态势良好,价格不断攀升,这样的增势能够通过采取公允价值计量模式转变为公司账上的利润总额,借此提高企业的盈利状况。从表象上看,这对企业有很大的利好,社会各界也普遍预计上市公司中会有许多企业选择这一计量模式,而事实却大相径庭。按照行业划分来看,截至2013年末,我国总体有132家房地产类上市公司。此中的23家没有投资性房地产项目,其余109家中,有14家采取公允价格进行后续核算的,占比12.84%。根据国家的相关规定,使用公允价格对其投资性房地产进行核算的上市公司,需于每个资产负债表日,根据当时的公允价格调整其投资性房地产的账面余额,这一行为必然会使企业的总资产发生一定的改变。虽然相较于其他行业,房地产行业的公司持有的投资性房地产在数量和总额上相应的要多,但其价格的浮动对总资产的影响微小。

四、公允价值计量模式在应用中存在的问题

(一)市场条件不完善

与金融资产相比较,我国房地产行业目前的交易市场依旧在透明度和流通性上有所欠缺,为推广公允价值计量模式在我国的应用,我们应以更加公开、公平、公正为目标极力改进房地产交易环境。在我国,缺乏充分和规范的市场,因此目前我国对于公允价值计量模式的使用,态度依旧是适度且谨慎的。大多企业后续计量使用成本模式的本质缘故是市场环境的限定,这也是我国在公允价值计量的运用中所要攻克的最大难关。

(二)信息披露不完整

我国对投资性房地产公允价值的信息公开方面状态依旧不尽如人意,讯息公布的不充足和不迅速在时下依旧是一个严肃的问题。在剖析了上市公司的年报及相关资料后发觉,一些上市公司在计量方式发生变更时,并没有按规定对公允价值的确定方法作出及时、准确地披露,且对公允价值的确定方法等相关信息在年报附注中也未做出必要的说明,这将使投资者在对这些投资性房地产的真实性做出准确判定时有所顾忌。

(三)公允价值操作指南的缺乏

我国新会计准则中尽管对公允价值的应用条件和确认方法有一定的规定,但在公允价值的实施和操作方面的规定过于概略,操作指南不具体。我国并没有明确规定公允价值取得的具体方式,所以,企业在运用时所采用的方法也不尽相同。对于同一个房地产,不一样的评估方式会得到不一样的公允价格,成果甚至是千差万别的,所以获取方式的不统一会使公允价值的可比性大打折扣。

五、对上市公司投资性房地产公允价值计量模式推广的建议

(一)完善公允价值运用环境

恰是由于严格的条件,公允价值核算方式在我国的运用才受到限定,所以要想推广公允价值计量模式,建立一个信息充分流通的交易环境刻不容缓。我国要尽力构建出一个相对详细的市场经济体系,为公允价值的核算提供出其所需要的透明的交易氛围,逐步完善市场经济的制度和结构,使公允价值无法被企业随意利用,降低投资者的风险。

(二)规范信息披露轨制,加大披露透明度

相较于国外,我国新准则中对于信息公布方面的相关要求显得过于简单和宽泛。因而,我国的相关规定应对企业在投资性房地产信息公布的要求方面作出进一步的强化,以确保信息公布的有效性,同时这对减少企业使用公允价值随意掌控利润大有裨益。

(三)规范上市公司公允价值的详细操作规则

目前我国并没有将公允价格的内容在一个单独的的具体准则中做详细的规定,而是把对其的运用规定都体现在其他准则中,这就致使公允价格在真正使用时欠缺细致的指导原理。明确使用公允价值进行核算在披露上的不妥之处是目前国家应尽快改善的部分,通过这一概念,促使会计与资产评估两大行业更好地沟通合作,对确认投资性房地产时所聘请的独立第三方在评估中所用的方法、假设、证据来源等要素和公允价值的确认方式在企业报表中进行尽可能详细的公布。

六、结语

综上所述,公允价值能与现实紧密联系、对投资性房地产现时价格的体现更为透彻,对获取信息者和其他利益关联者做出正确合理的决策大有帮助。它一方面能够提高会计信息质量,但另一方面又为企业人为操纵利润留下了一定的空间,因此企业管理者和会计人员的职业道德在使用公允价值时显得尤为重要。如今,我国房地产市场尚不成熟,会计行业从业人员职业素质尚需提升,有关公允价值计量模式的法律法规和监管轨制的制定尚不完善,对投资性房地产的评估水平也未达到相应的高度,所以公允价值观念的转变和推广仍需时日。企业只有结合内外多方极尽全力,才能使公允价值在我国发挥良好的作用,真正实现我国会计领域与国际的接轨。

【参考文献】

[1]杨九庚.投资性房地产以公允价值模式计量相关信息披露研究[J].会计师,2010(1)

[2]刘永泽.投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策[J].当代财经,2010(8)

[3]冯越丰.基于国际会计准则视角对我国投资性房地产公允价值运用的研究[J].中国乡镇企业会计,2011(4)

[4]奚斌.上市公司投资性房地产计量模式的现状分析与选择刍议[J].现代商业,2011(5)

作者:毛越 单位:西安财经学院

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